Assemblea di condominio: cambia tutto, bastano due persone per una decisione che vincola tutti gli altri

Le nuove regole introdotte per le assemblee di condominio sono chiarissime: basterà il consenso di due persone e gli altri dovranno adattarsi

Le assemblee di condominio: uno dei peggiori incubi del vivere in città. Delle vere e proprie guerre di logoramento, in cui si resta asserragliati nei cortili, negli androni o nelle aree comuni, per ore e ore, tra gente che urla e soluzioni che non si riescono a trovare nemmeno per il problema più banale.

Adesso, le cose, invece di migliorare, sembrerebbe stiano andando in una direzione peggiore. La decisione di pochi, infatti, può superare la volontà di tutti gli altri. Questo grazie a un recente orientamento giurisprudenziale che ha così affermato un principio secondo cui la delibera assunta in difetto delle maggioranze previste e dei quorum costitutivi non è nulla. Ma cosa vuol dire tutto questo in poche parole? Scopriamolo insieme andando più nel dettaglio.

Immaginate le prossime assemblee di condominio ora, dopo questo nuovo orientamento della giurisprudenza: gli scontri potrebbero diventare ancora più accesi, senza però poter obiettare nulla davanti a una decisione presa dalla minoranza.

Assemblea di condominio: cambiano le regole

Come funzionano, in generale, le decisioni prese da un’assemblea condominiale? Tecnicamente servirebbe il voto favorevole di una maggioranza qualificata, che può variare a seconda che si tratti di una prima o di una seconda convocazione. Tutto sta nel rispettare o meno il quorum costitutivo e deliberativo.

Per quanto riguarda il primo, l’assemblea deve essere regolarmente costituita con l’intervento di condomini che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. Per il quorum deliberativo, le delibere in prima convocazione richiedono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Questo almeno fino a prima della recente decisione della Cassazione.

Con l’ordinanza 10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione ha stabilito che il mancato raggiungimento del quorum (che in sostanza è il numero dei presenti o votanti perché una votazione sia valida) non rende nulla una delibera, ma soltanto annullabile. Tecnicamente, quindi, anche un’assemblea con soltanto due condomini può approvare regole valide per tutti gli altri.

Quali sono le conseguenze, in sostanza, di questo nuovo orientamento? Le ripercussioni più gravi potrebbero essere rappresentate dal dover pagare per interventi di manutenzione o spese extra a casa della decisione di una minoranza. Quindi, in ogni caso, è sempre meglio essere presenti alle assemblee, per evitare che le delibere approvate da pochi obblighino anche te.